Simulação
Leilão, à vista ou financiado: quanto custa, de verdade?
Digite o valor do imóvel que você procura e veja o custo total em cada caminho.
- Comprar em leilão
- À vista no mercado
- Financiar no mercado
O valor de mercado do imóvel — no leilão, é a avaliação que consta no edital.
Lance estimado: R$ 250.000
Referência: no leilão judicial, o lance mínimo da segunda praça costuma ser de 50% da avaliação — abaixo disso, a lei considera preço vil (CPC, art. 891). Cada leilão tem suas próprias regras.
Ajustar premissas
A comissão sugerida é a mais comum nos editais; o ITBI de 3% é o da cidade de São Paulo; os juros são uma taxa anual efetiva, que vira mensal por (1 + taxa)1/12 − 1.
Custo total em cada caminho
Neste exemplo, o custo total no leilão fica R$ 912.591 abaixo da compra financiada e R$ 227.500 abaixo da compra à vista.
- Comprar em leilãoR$ 292.500
- À vista no mercadoR$ 520.000
- Financiar no mercadoR$ 1.205.091
- Lance ou preço
- Impostos, taxas e reservas
- Juros do financiamento
Comprar em leilão
R$ 292.500
Custo total estimado
Lance de R$ 250.000 (50% abaixo da avaliação), mais comissão, ITBI, registro e reservas.
- Frente à compra à vista
- R$ 227.500 abaixo (43,8%)
- Frente à compra financiada
- R$ 912.591 abaixo (75,7%)
Composição do custo
Composição do custo: Comprar em leilão Lance R$ 250.000,00 Comissão do leiloeiro (5%) R$ 12.500,00 ITBI (3% sobre o lance) R$ 7.500,00 Registro e certidões (estimativa) R$ 2.500,00 Débitos conhecidos (condomínio, taxas) R$ 0,00 Reserva para desocupação e reforma R$ 20.000,00 Total R$ 292.500,00 À vista no mercado
R$ 520.000
Custo total estimado
Preço de R$ 500.000, mais ITBI e registro.
Composição do custo
Composição do custo: À vista no mercado Preço R$ 500.000,00 ITBI (3%) R$ 15.000,00 Registro e certidões (estimativa) R$ 5.000,00 Total R$ 520.000,00 Financiar no mercado
R$ 1.205.091
Custo total estimado
Entrada de R$ 100.000 e R$ 400.000 financiados em 360 meses, pela tabela SAC.
- Parcelas
- R$ 4.907 → R$ 1.122
- Juros totais
- R$ 685.091
- Taxa mensal equivalente
- 0,949%
Composição do custo
Composição do custo: Financiar no mercado Entrada (20%) R$ 100.000,00 Valor financiado (amortização) R$ 400.000,00 Juros (SAC, 360 meses) R$ 685.090,85 ITBI (3%) R$ 15.000,00 Registro e certidões (estimativa) R$ 5.000,00 Total R$ 1.205.090,85
Simulação ilustrativa, com valores que você informou. Os custos reais dependem do edital, da matrícula, do município e das condições do banco. Financiamento calculado pela tabela SAC, sem TR, seguros e tarifas. Não inclui honorários advocatícios.
Antes do lance
O que o número não mostra
A conta compara preços. A decisão de comprar em leilão depende também do que não cabe numa planilha.
- O tempo até a posse
- Com o imóvel desocupado, a posse pode sair em semanas. Se estiver ocupado, pode levar meses, e durante esse tempo você não mora nem aluga.
- O imóvel por dentro
- Na maior parte dos leilões não há visita interna. A reserva para reforma é uma estimativa, não um orçamento.
- O dinheiro pronto antes do lance
- O pagamento costuma ser à vista e em prazo curto. Se o edital permitir financiamento ou FGTS, o crédito precisa estar aprovado antes.
- Os riscos da própria venda
- Débitos que o edital não informou, falhas nas intimações do processo ou um pedido de anulação podem mudar o custo e o prazo.
É para isso que serve a análise antes do lance.
Agendar consultaComo funciona a compra, etapa por etapa: comprar imóvel em leilão.
Metodologia
Como a conta é feita
Leilão
O lance é a avaliação do imóvel menos o desconto escolhido — no exemplo, 50%, o lance mínimo comum na segunda praça do leilão judicial. Sobre ele somam-se a comissão do leiloeiro, o ITBI, o registro e as certidões, os débitos que você informar e a reserva para desocupação e reforma. O ITBI é calculado sobre o valor da arrematação, porque a base do imposto é o valor da transação (STJ, Tema 1113); alguns municípios ainda cobram sobre um valor de referência, o que pode exigir discussão.
À vista no mercado
O preço é o valor de mercado, igual à avaliação. Somam-se o ITBI e o registro, sem comissão de leiloeiro e sem reserva para desocupação.
Financiado no mercado
A entrada é paga na compra e o restante é financiado pela tabela SAC: a amortização é igual todo mês, e os juros incidem sobre o saldo devedor, por isso a parcela começa mais alta e diminui. A taxa anual informada é convertida na mensal equivalente, (1 + taxa anual)1/12 − 1. A conta não inclui TR, seguros obrigatórios e tarifas do banco, que aumentam o custo real.
Registro e certidões
Estimativa simples de 1% do valor, entre R$ 1.500,00 e R$ 8.000,00. As custas cartorárias seguem a tabela oficial de cada estado.
Encontrou um imóvel? Traga o edital. Ainda não? Procuramos com você.
Na análise, as premissas do exemplo dão lugar aos dados do imóvel: edital, matrícula, débitos e ocupação. Se você ainda não tem um em vista, partimos do seu orçamento, da cidade e do bairro e selecionamos nos editais, em todo o Brasil, os imóveis que merecem análise. Como funciona.