Depois do leilão
Arrematou e a posse ou o registro travaram?
Depois do lance começa a parte que mais gera dúvida: documentos que não saem, cartório com exigências, imóvel ocupado. Cada trava tem um caminho próprio — e quase sempre um prazo a observar.
O documento
Carta de arrematação
No leilão judicial, a carta de arrematação é o documento que leva o imóvel para o seu nome no cartório. Ela é expedida, com o mandado de imissão na posse, depois do pagamento do lance, da comissão do leiloeiro e das despesas da execução (CPC, art. 901).
Quando a carta demora, costuma haver uma pendência no processo: um depósito não comprovado, uma impugnação em andamento, um cálculo de custas. Verificamos o que falta e fazemos os pedidos necessários ao juízo.
No leilão de banco, o documento equivalente é o contrato ou a escritura de compra e venda com a instituição, que segue para registro da mesma forma.
As chaves
Imissão na posse e imóvel ocupado
Quem arremata tem direito à posse, mas a entrega das chaves nem sempre é voluntária.
No leilão judicial
A posse vem pelo mandado de imissão na posse, expedido no próprio processo. Se o ocupante não sair, o mandado é cumprido por oficial de justiça, com as medidas que o juízo autorizar.
No leilão de banco
O comprador pode propor ação de reintegração de posse, e a lei prevê ordem liminar de desocupação (Lei 9.514/1997, art. 30).
Nos dois casos, uma tentativa de saída negociada — com prazo e condições por escrito — costuma ser avaliada antes da medida judicial, porque pode encurtar o caminho.
Cartório
ITBI e registro
Para registrar o imóvel é preciso recolher o ITBI ao município. Há municípios que calculam o imposto sobre um valor de referência maior que o da arrematação; nesse caso, vale conferir se a cobrança está correta antes de pagar.
No cartório de imóveis, o registro pode voltar com exigências (a nota devolutiva). Respondemos às exigências e pedimos o cancelamento das penhoras e outros ônus que não acompanham o imóvel. Quando a exigência não procede, ela pode ser levada ao juiz corregedor pelo procedimento de dúvida.
Prazos curtos
Impugnações à arrematação
Assinado o auto, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável (CPC, art. 903). Ainda assim, a lei permite questioná-la em situações como preço vil ou outro vício — no próprio processo, em até dez dias, ou, depois de expedida a carta, em ação própria, da qual o arrematante participa.
O arrematante também pode desistir em hipóteses previstas no mesmo artigo — por exemplo, se provar, em até dez dias, a existência de ônus ou gravame não mencionado no edital.
Nesses momentos, os prazos são curtos. Se você recebeu uma intimação ou soube de uma impugnação, traga os documentos o quanto antes.
O que levar para a consulta
Você pode anexar esses documentos ao agendar. Se não tiver todos, traga o que tiver.
- Número do processo ou dados do leilão de banco
- Edital e auto de arrematação (ou contrato com o banco)
- Comprovantes de pagamento do lance e da comissão
- Matrícula atualizada do imóvel
- Notificações, exigências do cartório ou decisões que você recebeu