Custo total, não só o lance
Ao lance somam-se a comissão do leiloeiro, o ITBI, o registro, os débitos que o edital atribui ao comprador, a desocupação e a reforma. É essa soma que se compara ao valor de mercado. No leilão judicial, o interessado pode propor pagamento parcelado, nas condições do art. 895 do CPC; a proposta à vista tem preferência. Isso muda o fluxo de caixa da operação. Faça a conta na calculadora.
Prazo realista de imissão na posse
Com o imóvel desocupado e a documentação em ordem, a posse pode sair em semanas. Com ocupante que resiste ou discussão no processo, leva meses. A estimativa considera a modalidade do leilão, quem ocupa o imóvel e a vara ou comarca.
Dívidas do imóvel e jurisprudência
No leilão judicial, o edital não pode transferir ao arrematante os tributos anteriores à arrematação, como o IPTU (STJ, Tema 1134; CTN, art. 130). O condomínio atrasado, se o edital for omisso, em regra é pago com o valor da arrematação (CPC, art. 908, § 1º); se o edital informar a dívida e atribuí-la ao comprador, ela fica com quem arremata. No leilão de banco, a resposta depende do edital e da Lei 9.514/1997 — por isso esses débitos são conferidos caso a caso, antes do lance.
Leilão de banco depois da Lei 14.711/2023
O Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023) alterou regras do procedimento de alienação fiduciária da Lei 9.514/1997 e criou novas formas de execução extrajudicial. A análise confere quais regras se aplicam ao contrato e ao leilão em questão, porque isso afeta prazos, valores mínimos e a segurança do procedimento.
Depois da arrematação
Assinado o auto, a arrematação é considerada perfeita e acabada (CPC, art. 903). A carta de arrematação e o mandado de imissão na posse são expedidos depois do pagamento do lance, da comissão e das despesas (CPC, art. 901). O plano para essa fase faz parte da análise.
