Como funciona o leilão de imóveis da Caixa

A Caixa é uma das maiores vendedoras de imóveis retomados do país, e não vende todos do mesmo jeito: há leilões com leiloeiro, disputas no próprio portal do banco e compras sem disputa. Cada modalidade tem regras próprias de preço, pagamento e responsabilidade pelas dívidas. Entender essas diferenças antes da proposta evita surpresas que, depois, custam caro.

De onde vêm os imóveis da Caixa

A maior parte vem de financiamentos com alienação fiduciária. Quando o comprador deixa de pagar, ele é intimado pelo cartório de registro de imóveis para quitar as parcelas em atraso em 15 dias (Lei 9.514/1997, art. 26, § 1º). Sem pagamento, a propriedade é consolidada em nome do banco e o imóvel vai a leilão público (Lei 9.514/1997, art. 27).

Se os leilões não tiverem vencedor, o imóvel passa a ser do banco "livremente" e pode ser oferecido em outras modalidades de venda. Por isso o mesmo imóvel pode aparecer primeiro em leilão e, meses depois, na venda on-line.

As modalidades de venda

Segundo a cartilha "Imóveis CAIXA: como comprar?" (versão de setembro de 2025) e as regras de venda publicadas pela Caixa, são cinco caminhos:

Os leilões SFI

São os leilões da Lei 9.514/1997. No primeiro, o lance não pode ser inferior ao valor do imóvel previsto no contrato, nem ao valor usado como base do ITBI na consolidação (art. 24, VI e parágrafo único; art. 27, § 1º). No segundo, a regra parte do valor integral da dívida, somado às despesas, aos tributos e às contribuições de condomínio (art. 27, § 2º).

Desde o Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023), há uma diferença importante: nos financiamentos para compra ou construção do imóvel residencial do devedor, o segundo leilão segue o art. 26-A, § 3º, que exige lance pelo menos igual à dívida e às despesas. Nos demais casos, se ninguém alcançar esse valor, o credor pode, a seu critério, aceitar lance de pelo menos metade do valor de avaliação (art. 27, § 2º).

Nos leilões e na Licitação Aberta, a cartilha da Caixa informa comissão de 5% paga pelo arrematante diretamente ao leiloeiro, que não faz parte do lance.

O direito de preferência do antigo devedor

Depois da consolidação e até a data do segundo leilão, o antigo devedor tem preferência para recomprar o imóvel pagando a dívida, as despesas, os tributos e os custos do procedimento (Lei 9.514/1997, art. 27, § 2º-B). É um ponto a observar no edital, que costuma tratar do que acontece com o arrematante nessa hipótese.

Venda Online e Compra Direta

Seguem a Lei 13.303/2016 (art. 28, § 3º) e as "Regras da Venda Online" da Caixa. Na Venda Online, se chegar um lance maior nos 5 minutos finais, o cronômetro é prorrogado por mais 5 minutos, sucessivamente. Na Compra Direta, não há disputa: a primeira proposta válida leva.

Formas de pagamento: à vista, FGTS e financiamento

A Caixa informa que o pagamento pode ser à vista, com financiamento ou com FGTS, a depender do imóvel. A página de cada anúncio diz o que é aceito, e não são aceitas outras formas além das indicadas.

Nas regras da Venda Online e da Compra Direta, alguns pontos merecem atenção:

• Entrada de pelo menos 5% em recursos próprios, mesmo com FGTS ou financiamento, salvo em campanhas específicas.
• Financiamento apenas na linha SBPE, para pessoa física, sujeito à análise de crédito e à disponibilidade da linha.
• Crédito aprovado antes da proposta. A própria Caixa recomenda isso, porque os prazos não param se o financiamento atrasar.
• Apenas uma proposta com FGTS ativa por vez. Propostas simultâneas com FGTS são convertidas em pagamento à vista.
• Boleto em até 2 dias úteis após a homologação, e contrato assinado em até 30 dias corridos da divulgação do resultado.

O uso do FGTS segue também as regras do próprio Fundo: tempo mínimo de trabalho no regime, não ter financiamento ativo no SFH, não ter outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, entre outras. Explicamos isso em detalhe em FGTS e financiamento em imóvel de leilão.

O imóvel é vendido no estado em que se encontra

As regras da Caixa dizem que os imóveis são vendidos como "coisa certa e determinada" (venda ad corpus), no estado de ocupação e conservação em que estão. Na prática:

• A avaliação pode ter sido feita só por vistoria externa, com a parte interna estimada a partir da matrícula ou de imóveis parecidos.
• As regras dizem que diferenças de dimensões ou de número de cômodos não podem ser invocadas para desfazer a compra nem para mudar o preço, justamente por se tratar de venda ad corpus (veja também o Código Civil, art. 500, § 3º). É uma previsão das regras da Caixa: ela pesa bastante, mas não afasta, por si só, a discussão de situações excepcionais, como um erro relevante, que dependem do caso.
• Construções não averbadas e outras pendências de documentação ficam por conta do comprador.
• Podem existir ações judiciais sobre o imóvel não informadas no anúncio; a Caixa atribui ao interessado a tarefa de pesquisá-las.

Em São Paulo, as regras ainda pedem que o comprador verifique se o imóvel é Habitação de Interesse Social (HIS) ou Habitação de Mercado Popular (HMP), categorias com limites de renda para quem compra.

E se o imóvel estiver ocupado?

A desocupação fica a cargo do comprador. Quem compra em leilão da Lei 9.514/1997 tem direito à reintegração de posse, com liminar para desocupação em 60 dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade (art. 30). Esses 60 dias são o prazo que a ordem dá ao ocupante para sair, não a duração do processo: antes, é preciso propor a ação e obter a decisão, e o tempo total costuma ser maior. Tratamos do tema em Imóvel de leilão ocupado.

Condomínio, IPTU e outras despesas

Aqui está um dos pontos que mais variam. As regras da Venda Online dizem que cada imóvel tem regra própria sobre quem paga condomínio e tributos, informada no anúncio. Alguns pontos dessas regras:

• Se o anúncio e a proposta forem omissos quanto ao condomínio, a Caixa paga os débitos condominiais, observadas as condições das regras.
• Quando a Caixa assume total ou parcialmente as dívidas, cabe ao comprador ou ao corretor reunir os comprovantes e enviá-los em até 60 dias da proposta; a Caixa tem até 120 dias para pagar depois de receber toda a documentação.
• Débitos prescritos não entram na conta.
• Nas regras de venda consultadas, a Caixa atribui ao comprador as despesas de consumo de água, energia e gás, inclusive quando vinculadas ao antigo titular. Essa previsão deve ser distinguida da responsabilidade perante a concessionária, que segue outra lógica (veja Quem paga condomínio e IPTU atrasados).

Nos leilões SFI e na Licitação Aberta, a distribuição dessas despesas aparece no edital de cada evento, que deve ser lido junto com a Lei 9.514/1997 e com a situação jurídica do imóvel. A lógica geral está no mesmo artigo sobre condomínio e IPTU.

Além disso, o comprador paga ITBI, escritura (quando houver), registro, laudêmio se o imóvel for foreiro e eventuais custos para cancelar ônus na matrícula. Segundo as regras da Caixa, o ITBI deve ser pago à vista, mesmo que a prefeitura permita parcelar.

Arrependimento e desistência

As regras da Venda Online e da Compra Direta preveem:

• Arrependimento em até 7 dias corridos da homologação, com devolução integral do que foi pago (com referência ao art. 49 do Código de Defesa do Consumidor).
• Desistência depois desse prazo, antes da assinatura do contrato, com retenção de multa de 5% do valor da proposta; o restante é devolvido sem correção monetária.
• Possibilidade de bloqueio do comprador para novas compras, provisório ou definitivo.

Há também uma cláusula de evicção: se o título da Caixa for anulado por decisão definitiva, o contrato se desfaz e a Caixa devolve os valores comprovadamente pagos, nas condições das regras. Nos leilões, as penalidades e prazos estão no edital.

Perguntas rápidas

Dá para visitar o imóvel antes de comprar?

Depende. Imóveis desocupados às vezes podem ser visitados com o corretor credenciado; ocupados, em regra, não. A Caixa atribui ao interessado a verificação do estado de ocupação e conservação antes da proposta.

Preciso de corretor para comprar da Caixa?

Não é obrigatório contratar um, mas a Caixa informa que a intermediação ou o assessoramento de imobiliária credenciada é custeado por ela. O corretor ajuda com documentos e trâmites; a análise jurídica do imóvel é outra coisa.

O preço da Compra Direta é negociável?

Não. Vence a primeira proposta igual ou superior ao valor mínimo anunciado. O que muda de um imóvel para outro são as condições de pagamento e de dívidas, que estão no anúncio.

Comprar da Caixa elimina o risco jurídico?

Não. O fato de o vendedor ser um banco público não afasta discussões sobre o procedimento de retomada, ações pendentes, ocupação ou documentação. As próprias regras da Caixa transferem ao comprador boa parte dessas verificações.

Se você tem um imóvel da Caixa em vista, vale ler o anúncio ou o edital junto com a matrícula atualizada antes de registrar a proposta. Na Romano e Bettini Advogados, essa análise é feita antes do lance; veja o que analisamos ou agende uma consulta.