Quem paga condomínio e IPTU atrasados do imóvel arrematado

Condomínio e IPTU atrasados estão entre as dúvidas mais comuns de quem pensa em comprar imóvel em leilão. Às vezes são pagos com o próprio dinheiro do leilão; às vezes ficam com quem arremata e podem somar valores relevantes. A resposta depende de três fatores: o tipo de leilão, o que diz o edital, lido junto com a lei, e se a dívida é anterior ou posterior à arrematação.

Por que essas dívidas acompanham o imóvel

Condomínio e IPTU são obrigações ligadas ao próprio imóvel, e não apenas à pessoa do antigo dono. Por isso, em regra, quem adquire passa a responder por elas:

• Condomínio: o adquirente de uma unidade responde pelos débitos do antigo proprietário com o condomínio, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345).
• IPTU e taxas do imóvel: os créditos tributários se transferem para o adquirente, salvo quando o título traz prova de quitação (CTN, art. 130).

A arrematação em leilão judicial tem regras próprias que mudam essa lógica, como se vê a seguir.

No leilão judicial

IPTU e outros tributos anteriores

O Código Tributário Nacional diz que, na arrematação em hasta pública, os tributos do imóvel se sub-rogam sobre o preço (CTN, art. 130, parágrafo único). Em outras palavras, o fisco recebe com o dinheiro do leilão, e o imóvel passa ao arrematante livre dessas dívidas.

Durante anos, muitos editais tentavam contornar essa regra e atribuir os tributos ao comprador. Em outubro de 2024, o STJ fixou tese no Tema 1134: é inválida a previsão em edital de leilão que atribui ao arrematante os débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data da alienação.

Há um detalhe de transição. O STJ modulou os efeitos da decisão: a tese vale para leilões cujos editais foram divulgados depois da publicação da ata desse julgamento, ressalvados os pedidos administrativos e as ações judiciais pendentes, aos quais se aplica de imediato (REsp 1.914.902/SP, 1ª Seção, julgado em 9/10/2024). Em editais mais antigos, é preciso analisar o caso.

Condomínio anterior

No leilão judicial, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de condomínio, sub-rogam-se sobre o preço, observada a ordem de preferência (CPC, art. 908, § 1º). Na prática:

• Se o edital não diz nada sobre a dívida de condomínio, em regra ela é paga com o próprio valor da arrematação.
• Se o edital informa a dívida e a atribui ao arrematante, ela fica com quem arremata.

Por isso, a leitura do edital pesa muito no leilão judicial. Uma dívida de condomínio informada e atribuída ao comprador passa a fazer parte do preço real do imóvel.

No leilão de banco

No leilão extrajudicial da Lei 9.514/1997 a lógica é diferente, porque não há um processo judicial com distribuição do preço entre credores. Por isso, a distribuição das dívidas precisa ser conferida no edital, em conjunto com a lei e com a situação jurídica do imóvel:

• A lei atribui ao antigo devedor o pagamento de impostos, taxas e condomínio até a data em que o credor for imitido na posse (Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º). Isso, porém, não impede que o condomínio cobre do novo proprietário, já que a dívida acompanha o imóvel.
• Os editais podem atribuir os débitos ao comprador, total ou parcialmente, ou prever que o banco os quite.
• A aplicação do Tema 1134 do STJ a leilões extrajudiciais não está pacificada. A tese foi firmada a partir de leilões judiciais, e a norma do CTN fala em "hasta pública".

Na Caixa, por exemplo, as regras da Venda Online e da Compra Direta dizem que cada imóvel tem regra própria, informada no anúncio, e que, se o anúncio e a proposta forem omissos quanto ao condomínio, a Caixa paga esses débitos nas condições das regras. Detalhes em Como funciona o leilão de imóveis da Caixa.

Depois da arrematação: as despesas novas

Uma dívida diferente, e muitas vezes esquecida, é a que surge depois do leilão. Entre a arrematação e as chaves pode passar bastante tempo, sobretudo com imóvel ocupado.

No leilão judicial, o STJ tem entendido que o arrematante responde por condomínio e IPTU a partir da arrematação, ainda que não tenha recebido a posse (por exemplo, AgInt no AREsp 2.527.075/SP, 4ª Turma, 2024, sobre condomínio; e AgInt no REsp 2.124.896/SP, 2ª Turma, 2024, sobre IPTU). Alguns tribunais estaduais suavizam essa regra quando a demora decorre de resistência do antigo dono, mas não é algo com que se possa contar.

Por isso, condomínio e IPTU dos meses de espera devem entrar no orçamento desde o início.

Resumo

O que fazer antes do lance

Para não depender de suposições, convém levantar os números antes:

• Certidão de débitos de IPTU na prefeitura, incluindo dívida ativa;
• Declaração de débitos do condomínio, com a administradora ou o síndico;
• Pesquisa de ações de cobrança do condomínio contra o antigo dono, que podem indicar valores maiores e até outra penhora sobre o imóvel;
• Verificação de prescrição: a cobrança de condomínio prescreve em cinco anos (STJ, Tema 949), e a do IPTU segue o prazo de cinco anos do CTN (art. 174). Débitos antigos podem já não ser exigíveis, mas isso precisa ser analisado caso a caso.

Contas de água, luz e gás funcionam de outro jeito. Perante a concessionária, a jurisprudência do STJ as trata, em regra, como dívidas pessoais de quem consumiu, e não do imóvel. Ainda assim, pode ser preciso resolver a religação, e o contrato de compra pode dispor de outra forma entre vendedor e comprador: nas vendas da Caixa, por exemplo, as regras atribuem ao comprador as despesas de consumo, inclusive as vinculadas ao antigo titular (veja Como funciona o leilão de imóveis da Caixa).

Perguntas rápidas

Se a dívida de condomínio for maior que o valor do lance, o que acontece?

No leilão judicial com edital omisso, o crédito do condomínio é pago com o preço, segundo a ordem de preferência. Se o preço não basta, a solução depende do caso e da jurisprudência aplicável. No leilão de banco, a resposta passa pelo edital, pela lei e pelo que foi informado sobre a dívida. Situações assim exigem análise antes do lance.

O edital diz que "débitos ficam por conta do arrematante". Isso vale para o IPTU?

No leilão judicial, para editais posteriores à ata do Tema 1134, essa cláusula não vale para tributos anteriores à alienação. Para o condomínio, a cláusula vale quando a dívida está informada. No leilão de banco, a questão é discutível e depende do caso.

Quem paga o IPTU do ano em que arrematei?

Depende de quando ocorre o fato gerador, que é definido pela lei de cada município. O IPTU é um imposto anual: em São Paulo, por exemplo, a lei considera ocorrido o fato gerador em 1º de janeiro de cada exercício (Lei municipal 6.989/1966, art. 2º, § 1º, I). Nesse modelo, o IPTU do ano da arrematação, em regra, tem fato gerador anterior ao leilão e segue a regra dos tributos anteriores explicada acima.

É importante separar o imposto das parcelas. O fato de uma parcela vencer depois do leilão não significa que o fato gerador seja posterior: o vencimento é só a forma de pagamento de um imposto que já incidiu. Como a forma de tratar o exercício da arrematação ainda pode gerar discussão com a prefeitura e no processo, convém conferir a lei municipal, o edital e a certidão de débitos antes do lance. Para os anos seguintes, o imposto é do novo proprietário.

Preciso pagar as dívidas para registrar a carta de arrematação?

Em regra, a carta precisa da prova de pagamento do imposto de transmissão (CPC, art. 901, § 2º). Exigências de cada cartório e município podem variar e devem ser verificadas.

Se você tem um imóvel em vista, conferir o edital e as dívidas antes do lance permite colocar esses valores no custo total, que pode ser simulado em Comparar custos. A análise pode ser feita em consulta com a Romano e Bettini Advogados, pela página Agendar.