Quanto custa comprar imóvel em leilão: os custos além do lance

O valor do lance raramente é o custo final de um imóvel de leilão. Somam-se a ele a comissão do leiloeiro, o imposto de transmissão, o registro, eventuais dívidas, a desocupação, a reforma e os meses em que o imóvel ainda não pode ser usado. Conhecer cada item antes do lance permite comparar o leilão com uma compra comum com os números certos.

1. O lance

É o valor oferecido pelo imóvel. No leilão judicial, há um piso abaixo do qual o lance é considerado preço vil (CPC, art. 891); no de banco, as referências são o valor do imóvel no contrato e, no segundo leilão, a dívida e as despesas (Lei 9.514/1997, art. 27). As regras de cada um estão em Leilão judicial ou de banco.

Um lance baixo em relação à avaliação não significa, por si só, custo baixo. O que importa é o total, comparado ao valor de mercado de um imóvel equivalente e regularizado.

2. Comissão do leiloeiro

Quem arremata paga a comissão do leiloeiro, além do lance. No leilão judicial, ela é a fixada em lei ou arbitrada pelo juiz e deve constar do edital (CPC, arts. 884, parágrafo único, e 886, II). O percentual mais comum é de 5% sobre o valor da arrematação, e a Caixa informa esse mesmo percentual em seus leilões. Confira sempre no edital.

A comissão é paga logo após o leilão, junto com o lance ou a entrada. Na Venda Online e na Compra Direta da Caixa, que acontecem no portal do banco, não há leiloeiro.

3. ITBI

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis é municipal, e a alíquota varia conforme a cidade. Na cidade de São Paulo, é de 3%.

A base de cálculo é o ponto mais sensível:

• A jurisprudência do STJ é no sentido de que, na arrematação, a base do ITBI é o valor da arrematação, e não a avaliação da prefeitura. Esse entendimento foi estendido ao leilão extrajudicial (por exemplo, REsp 1.996.625/PR, 2ª Turma, 2023).
• Essa jurisprudência, porém, foi formada antes da Lei Complementar 227/2026. Em janeiro de 2026, ela alterou o CTN e passou a definir "valor venal", para o ITBI, como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos que o município deve divulgar, com direito de contestação (CTN, art. 38). Como essa mudança conversa com o entendimento sobre arrematação ainda está em discussão. Por isso, não convém presumir que a prefeitura aceitará o lance como base: ela pode partir de outro valor, e a diferença pode exigir discussão.
• No Tema 1113, o STJ fixou que a base do ITBI não está vinculada à do IPTU, que o valor declarado pelo contribuinte se presume condizente com o mercado e que o município não pode arbitrar previamente a base com um "valor de referência" fixado unilateralmente.

Na prática, é preciso verificar como a prefeitura do imóvel está calculando o imposto. Se a base cobrada for superior ao valor da arrematação, pode haver discussão administrativa ou judicial, com custo e prazo próprios.

O ITBI precisa ser pago para a expedição e o registro do título: no leilão judicial, a carta de arrematação deve conter a prova do pagamento (CPC, art. 901, § 2º).

4. Registro, escritura e certidões

Para que o imóvel passe a ser seu, o título precisa ser registrado no cartório de registro de imóveis. Os emolumentos seguem a tabela de cada estado e variam com o valor do imóvel.

• Leilão judicial: custos de expedição da carta de arrematação e de registro, além do cancelamento de penhoras e outros ônus que constem da matrícula.
• Leilão de banco e venda direta: escritura pública ou contrato com força de escritura (no caso de financiamento) e registro. Laudêmio, se o imóvel for foreiro.
• Certidões da matrícula, de débitos municipais e de ações judiciais, para a análise e para o próprio registro.

5. Dívidas do imóvel

Condomínio e IPTU atrasados podem ser pagos com o preço do leilão ou ficar com quem arremata. Em resumo: no leilão judicial, o edital não pode transferir ao arrematante os tributos anteriores (STJ, Tema 1134, com modulação), e o condomínio, se o edital for omisso, em regra é pago com o preço; no de banco, a distribuição deve ser conferida no edital, em conjunto com a lei e a situação do imóvel. As regras, a modulação e as exceções estão em Quem paga condomínio e IPTU atrasados. Para o custo, o que entra na conta é o valor que efetivamente ficará com você.

6. Desocupação

Se o imóvel estiver ocupado, entram honorários advocatícios, custas, diligências, eventualmente uma ajuda de custo em acordo e, sobretudo, tempo. Veja Imóvel de leilão ocupado.

7. Custo de espera

Entre a arrematação e as chaves, o imóvel gera despesas sem que você possa usá-lo ou alugá-lo. No leilão judicial, o STJ tem atribuído ao arrematante o condomínio e o IPTU a partir da arrematação, mesmo sem posse. Para quem financia, pode haver parcelas correndo nesse período. Para quem paga à vista, há o rendimento que o dinheiro deixa de ter.

8. Reforma e regularização

Imóveis de leilão costumam ser vendidos no estado em que se encontram, muitas vezes sem visita interna. Por isso:

• Reserve um valor para reforma, maior quanto menos se souber do interior;
• Verifique construções não averbadas na matrícula, cuja regularização tem custo próprio;
• Considere contas de consumo e eventuais religações.

9. Financiamento, quando houver

Se o edital permitir financiamento, entram juros, seguros obrigatórios e tarifas do banco. Veja FGTS e financiamento em imóvel de leilão.

10. Na revenda: imposto sobre o ganho

Para quem compra para revender, a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição pode gerar imposto de renda sobre ganho de capital, com alíquotas progressivas a partir de 15% para pessoa física (Lei 13.259/2016). Guardar os comprovantes é importante, mas nem toda despesa pode ser somada ao custo de aquisição: o que entra nesse custo depende das regras da Receita Federal para cada tipo de gasto, e convém confirmar com um contador antes de contar com a dedução.

Resumo dos custos

Exemplo hipotético

Os números abaixo são um exemplo hipotético, apenas para mostrar como os itens se somam. Não se referem a nenhum imóvel real e não indicam o resultado de nenhum leilão. Usam as mesmas premissas padrão da página Comparar custos: lance de 50% da avaliação, comissão de 5%, ITBI de 3% sobre o lance, registro estimado em 1% do lance (mínimo de R$ 1.500 e máximo de R$ 8.000) e reserva de R$ 20.000.

Imagine um imóvel avaliado em R$ 500.000, arrematado em segunda praça de leilão judicial por R$ 250.000, com edital omisso quanto ao condomínio atrasado (que, nesse caso, em regra é pago com o preço) e ocupado pelo antigo dono:

Alguns cuidados ao ler a tabela:

• A comparação só faz sentido se a avaliação corresponder ao valor de mercado de um imóvel equivalente e regularizado. Avaliações antigas ou feitas sem vistoria interna podem estar distantes dele.
• Se a prefeitura adotar outra base para o ITBI, se o edital atribuir dívidas ao comprador, se a desocupação demorar mais ou se a reforma custar mais que a reserva, o total muda, às vezes bastante.
• O custo de espera não aparece separado na página Comparar custos; lá, ele pode ser somado ao campo de débitos conhecidos ou à reserva.

Faça a conta completa

A página Comparar custos reúne esses itens e compara três caminhos: comprar em leilão, comprar à vista no mercado e financiar. Ela permite ajustar comissão, ITBI, dívidas e reservas para desocupação e reforma, e mostra o custo total de cada cenário. É uma simulação, não uma avaliação do imóvel; os valores reais dependem do edital e do caso.

Perguntas rápidas

A comissão do leiloeiro é devolvida se a arrematação for desfeita?

Depende do motivo e do caso. Quando a arrematação é desfeita sem culpa do arrematante, a devolução costuma ser discutida no próprio processo. Veja A arrematação pode ser anulada?.

Posso parcelar o ITBI?

Depende da lei municipal. Nas compras de imóveis da Caixa, porém, as regras de venda exigem o pagamento do ITBI à vista, mesmo que a prefeitura permita parcelar.

Quanto reservar para imprevistos?

Não há percentual padrão. A reserva depende do estado provável do imóvel, da ocupação e das dívidas identificadas. Quanto mais incertezas, maior deve ser a margem.

O desconto em relação à avaliação compensa os custos?

Só a conta do caso concreto responde. Um desconto grande pode ser consumido por dívidas atribuídas ao comprador, por uma desocupação longa ou por reforma pesada.

Se você tem um imóvel em vista, levantar esses custos antes do lance permite definir até quanto faz sentido oferecer. A Romano e Bettini Advogados faz essa análise em consulta, que pode ser marcada em Agendar.