O que analisar no edital de leilão antes de dar o lance

O edital reúne as regras do leilão. Ele diz o que está sendo vendido, por quanto, como pagar e como as dívidas foram distribuídas, o que deve ser lido em conjunto com a lei e com a situação jurídica do imóvel. Também revela, nas entrelinhas, os riscos que o preço já embute. Este roteiro reúne os pontos que merecem leitura atenta, e o que conferir fora do edital, antes de qualquer lance.

Antes de começar: identifique o tipo de leilão

O edital de leilão judicial cita o processo, a vara e o juiz, e segue o CPC. O de banco cita a Lei 9.514/1997 e o credor fiduciário. As regras sobre preço mínimo, dívidas e posse mudam bastante de um para o outro. Veja Leilão judicial ou de banco.

No leilão judicial, a lei diz o que o edital deve conter: descrição do bem com remissão à matrícula, avaliação, preço mínimo, condições de pagamento, comissão do leiloeiro, datas e a menção de ônus, recursos ou processos pendentes (CPC, art. 886).

O checklist

1. O imóvel e a matrícula

• Confira se o número da matrícula e o cartório batem com a descrição do edital.
• Peça a certidão de matrícula atualizada. O edital pode estar defasado.
• Na matrícula, procure penhoras, hipotecas, alienação fiduciária, indisponibilidades, usufruto, promessa de compra e venda registrada e averbações de ações.
• Compare área e construção descritas com a realidade. Construções não averbadas exigem regularização, com custo próprio.

2. O processo ou o procedimento de origem

• Leilão judicial: leia o processo. Quem são as partes? Há embargos, recursos ou discussões sobre a penhora? O edital deve mencionar recursos e processos pendentes (CPC, art. 886, VI).
• Leilão de banco: verifique na matrícula a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor e, se possível, os elementos do procedimento.
• Pesquise outras ações envolvendo o imóvel ou o antigo dono, como cobranças de condomínio, usucapião ou discussões de família.

3. Valores: avaliação, lance mínimo e incremento

• Qual é a avaliação e de quando ela é? Avaliações antigas podem estar distantes do mercado.
• Qual o lance mínimo de cada data? No judicial, há o piso do preço vil (CPC, art. 891), explicado em Leilão judicial ou de banco.
• Imóvel de incapaz tem regra própria: se não alcançar 80% da avaliação, a venda é adiada por até um ano (CPC, art. 896).
• Imóvel em copropriedade ou com cônjuge alheio à dívida: a parte dessas pessoas é paga com o preço, e há limite mínimo para a venda nessa situação (CPC, art. 843).
• Qual o incremento mínimo entre lances e como funciona o encerramento da disputa?

4. Forma e prazo de pagamento

• O pagamento é à vista? Em quanto tempo? No judicial, em regra é imediato (CPC, art. 892).
• Há parcelamento (CPC, art. 895), FGTS ou financiamento? Em que condições? Veja FGTS e financiamento em imóvel de leilão.
• Há exigência de caução ou sinal?

5. Comissão do leiloeiro

• Qual o percentual e quando deve ser pago? O mais comum é 5% sobre o lance, pago pelo arrematante, além do lance.
• O edital trata da devolução da comissão se a arrematação for desfeita?

6. Dívidas do imóvel

• O edital diz quem paga condomínio, IPTU e outras dívidas anteriores?
• Confira essa distribuição em conjunto com a lei e a situação do imóvel. No judicial, por exemplo, o edital não pode transferir ao arrematante os tributos anteriores à alienação (STJ, Tema 1134, com modulação), e o condomínio informado e atribuído ao comprador fica com quem arremata. No de banco, a cláusula do edital é o ponto de partida, mas não dispensa a leitura da Lei 9.514/1997.
• Levante os valores reais na prefeitura e no condomínio. As regras, a modulação do Tema 1134 e as exceções estão em Quem paga condomínio e IPTU atrasados.

7. Ocupação

• O edital informa se o imóvel está ocupado? Por quem?
• Quem é responsável pela desocupação e por seus custos? Em regra, é o comprador.
• Há inquilino? O contrato está averbado na matrícula? Veja Imóvel de leilão ocupado.

8. Estado do imóvel e visitação

• O imóvel é vendido "no estado em que se encontra"? Quase sempre, sim.
• É possível visitar? Se não, que informações existem sobre o interior?
• Diferenças de área dão direito a abatimento? Em vendas ad corpus, em regra, não; situações excepcionais, como um erro relevante, dependem do caso.

9. Intimações

Falhas de intimação estão entre as causas mais comuns de discussão sobre a validade de um leilão.

• Judicial: devem ser cientificados, com pelo menos 5 dias de antecedência, o executado, o coproprietário, o credor hipotecário ou fiduciário, o promitente comprador com promessa registrada, entre outros, conforme o caso (CPC, art. 889). A falta de intimação não tem a mesma consequência para todos: para alguns, como o credor hipotecário ou o titular de usufruto, a lei fala em ineficácia da venda perante quem não foi intimado (CPC, art. 804); para o executado, a discussão costuma ser de invalidade. Detalhes em A arrematação pode ser anulada?.
• Banco: a lei exige a intimação do devedor para pagar e a comunicação das datas dos leilões (Lei 9.514/1997, art. 26, § 3º, e art. 27, § 2º-A).

10. Prazos, desistência e penalidades

• Qual o prazo para pagar, para assinar e para registrar?
• O que acontece se o arrematante não pagar? No judicial, há perda da caução e proibição de participar do novo leilão (CPC, art. 897). Nos bancos, o edital costuma prever multa.
• Em que casos o edital admite desistência sem penalidade? No judicial, o CPC prevê hipóteses próprias (art. 903, § 5º).

11. Restrições de uso

• O imóvel tem restrições urbanísticas ou de uso? Em São Paulo, por exemplo, Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) têm limites de renda para quem compra.
• É tombado? Nesse caso, o poder público tem preferência (CPC, art. 892, § 3º).
• Há condomínio com regras relevantes, como restrições de locação por temporada?

12. Custos de transferência

• Quem paga ITBI, registro, escritura e cancelamento de ônus? Em regra, o comprador.
• Como a prefeitura calcula a base do ITBI em arrematações? Veja Quanto custa comprar imóvel em leilão.

Perguntas rápidas

O edital pode mudar depois de publicado?

Pode haver retificações, adiamentos e suspensões. Acompanhe o site do leiloeiro e, no leilão judicial, o processo até a data do leilão.

Se o edital estiver errado, quem responde?

Depende do erro. Ônus real ou gravame não mencionado no edital permite ao arrematante desistir no leilão judicial, se comprovado em 10 dias (CPC, art. 903, § 5º, I). Outros erros exigem análise do caso.

Basta ler o edital?

Não. O edital resume, mas a matrícula atualizada, o processo ou o procedimento de origem e a situação do imóvel completam o quadro. Muitos riscos aparecem fora dele.

Quanto tempo antes do leilão devo começar a análise?

O quanto antes. No judicial, o edital deve ser publicado pelo menos 5 dias antes do leilão (CPC, art. 887, § 1º), um prazo curto para obter certidões e ler um processo inteiro.

Se você tem um edital em mãos, essa leitura completa, com matrícula e processo, é a base de uma decisão informada. Mostramos como fazemos esse trabalho, com um relatório de exemplo, em Comprar imóvel em leilão, e a consulta pode ser marcada em Agendar.